房屋貸款成數是什麼？一篇瞭解影響原因、信用評分常見問題

購入理想中的房屋，民眾最在意的就是頭期款要準備多少與銀行房屋的貸款成數!因此在購屋前能否先得知貸款成數是多少呢？本文將介紹貸款成數的相關資訊及影響成數因素。
  |目錄|
 1. 房屋貸款成數是什麼
 2. 房貸成數的重要性
 3. 物件(擔保物)的條件
 4. 借款人的條件
 5. 導致信用評分低的原因

房屋貸款成數是什麼？

房貸成數是指銀行借給自已的錢，所占房屋價值的百分比。簡單來說，房屋價值1,000萬，房貸成數 7 成，就代表銀行願意借出1,000萬x70% = 700萬！這裡的房屋價值並不是購屋的金額，而是銀行根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數所評估的價值。

銀行房貸成數的計算基礎，是以「銀行鑑價價格」與「買賣成交價」取其低作為計算基礎。

例：小陳買了一間新北市的公寓，成交金額為1,200萬元(買賣成交價)，但是銀行鑑價後，評估價格為1,000萬元(銀行鑑價價格)，那麼貸款成數就是以1,000萬元為計算基礎。

假設可以貸到7成，那麼：
  • 貸款金額：1,000萬 × 70%=700萬元。
  • 自備款：1,200萬－700萬＝500萬元。


房貸成數的重要性

是因為它能補足自備款不足的問題，使購屋者成功購屋！但銀行並不只藉由房屋價值來決定給予多少的房貸成數，還會根據個人信用評分、聯徵紀錄、收入狀況是否穩定等來決定房貸成數。

評估房屋貸款成數分兩大類：
  • 物件(擔保物)的條件
  • 借款人的條件
 

一、物件(擔保物)的條件

  1. 房子的屋齡也會直接影響到貸款成數，屋齡愈新，貸款成數愈高，但銀行在評估貸款成數時，會把房子的屋齡、地段一起納入考量。

♦銀行在評估一般老公寓貸款年限的算法為：

  • 屋齡＋貸款年限<65年(較嚴謹的為<50年)
  • 年齡＋貸款年限<75年
⇒因此有些雙北精華低區的老公寓，即使屋齡已經高達40年以上，還是有機會貸到8成。
⇒此外，因為年齡＋貸款年限要小於75年，如果貸款人的年齡過大，有可能會被拒貸或是貸款年限會較短。
⇒不過，房屋位於愈精華的地段，貸款成數愈高，因為銀行會判定該房屋保值性較高，願意給比較高的成數。
  1. 銀行會根據房屋坪數是否高於15坪，權狀15坪以下的套房，多數銀行會認定未來轉手較難，或是認定為投資性質，因此只能給比較低的成數(如5成)，或是根本不願意承作。
  2. 如果房屋靠近捷運站1,000公尺內，或位於蛋黃區中，即使是中古屋，因為地段價值高，銀行仍願意提供高貸款成數。反之，若地處偏遠，位於無尾巷中，貸款成數將受限縮。
  3. 如房屋週邊方圓100公尺內有加油站、垃圾回收廠及電塔、宗教建築及殯儀館、墳墓等嫌惡設施，也會影響貸款成數上限。
« 上述皆為目前銀行公告資料，案例狀況皆以實際評估為主! »

延伸閱讀：【 持分共有的房屋土地可以向銀行或民間申請貸款(房屋二胎)嗎? 】
 

二、借款人的條件

信用評分會影響貸款成數

  • 當你向銀行申請房屋貸款時，銀行會向聯徵中心查詢你的個人信用報告，以確認過去是否有不良的信用紀錄。
  • 聯徵信用評分達到600分以上才算是正常，這樣才有機會獲得較佳的房貸額度和利率。

 
  • 700分以上：信用良好，分數越高申貸越容易、條件越好爭取。
  • 600～700分：銀行貸款的基本門檻，申請貸款基本上都能過件。
  • 350～500分：信用瑕疵，銀行貸款較困難，融資公司仍有機會。
  • 200～350分：債信異常，信用不良的程度，是無法貸款。

導致信用評分低的原因

  1. 信用卡或貸款遲繳
  2. 動用信用卡循環利息
  3. 使用信用卡預借現金
  4. 3個月內聯徵被銀行查詢次數超過3次
  5. 無任何授信往來紀錄(信用空白)
  6. 申請貸款(包括信貸或車貸)
貼心提醒：
如果想瞭解自己的信用評分，可以向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，可透過手機、電腦、郵寄或臨櫃申請唷。

延伸閱讀：【 「以房養老」搭配「安養信託」，晚年生活更安心 】
 

小結：購屋前先諮詢銀行行員，尋求初步估價，獲得與屋主議價的籌碼!

為避免買到價格過高的房子，建議在購屋前，可以使用內政部實價登錄系統查詢附近房屋的價格，也可以先向2~3家銀行請求針對想購買的房子進行評估，並根據借款人基本條件估算貸款成數。這不僅可以作為議價的參考，也有助於借款人評估需要準備多少自備款(頭期款)。


延伸閱讀：【 新青安違規案例有哪些？】
 
【全謹代書事務所社群上線啦！】

看文章卻覺得字太多、太複雜嗎？
快來追蹤【全謹代書事務所】官方
FB、IG、YouTube、TikTok(抖音)、小紅書
想看簡單易懂的圖文，或是想透過生動活潑的短影音學習知識，官方社群都能滿足你！


▲點擊進入【全謹代書事務所】官方FB帳號

▲點擊進入【全謹代書事務所】官方IG帳號
 
 
查看所有文章   立即加LINE諮詢

「以房養老」要子女同意嗎？
  • 申辦「以房養老」貸款時，銀行可能會要求要有一個「通知義務人」（通常為借款人之繼承人或第三人），甚至要求通知義務人出具同意書才可以辦理。該「通知義務人」不一定是子女，也可以是借款人之其他親屬（如兄弟姊妹）。

Read More

[2025最新] 以房養老申請條件、優缺點、貸款成數

以房養老指一定年齡以上的房屋所有權人將房屋設定抵押給銀行，房屋進行鑑價後估算放貸額度，再由銀行分期給付，每月給房屋所有權人生活費及養老金。而不像一般的房貸需要按月還款(本金及利息)。

Read More
新青安違規案例有哪些？
  1. 借款人為成年人(民法規定成年為滿18歲)且不得受輔助或監護宣告。
  2. 借款人本人與其配偶及未成年子女均「無自有住宅」者。
  3. 貸款之房屋需為申請日前6個月內購置。（以建物謄本上登記日期為準）
  4. 貸款之房屋經銀行查證為自住用。
Read More
回前頁