在討論可否「貸款」之前，先簡單介紹一下共有不動產到底是甚麼回事，房土及土地，常常不見得是單獨所有，只要有兩人以上的共有人，每位所有權人所持有的權利範圍不是1/1，而是1/2、1/3、1/10或公同共有1/1，都稱為共有的不動產，下列介紹幾種不動產常見共有的原因：
| 形成共有的原因 | 原因探討 |
|---|---|
| 繼承 |
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| 分年贈與 |
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| 夫妻一起持有房屋 |
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| 男女朋友一起買房 |
|
| 家人間一起買方 |
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共有型態分為下列兩種：
- 分別共有
- 所有權人有分別各自的權利範圍。
- 有明確的「持分」，如1/2、1/3、1/5或1/80。
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- 公同共有
- 沒有獨立的持分，而是所有共有人大家綁在一起，權利範圍會看到的是例如公同共有1/1、公同共有1/2、公同共有1/4或公同共有1/100。
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重頭戲來了~共有的不動產到底要如何申請房貸?
管道一 (利息低)：
- 雖是共有的不動產，但仍有機會向金融機構或上市櫃租賃融資公司(中租、新鑫等)申請貸款，條件如下。
- 分別共有或公同共有的房屋土地，需全體共有人都願意會同出來申請房貸(不見的是借款人，可以僅是擔保物的提供人)，借款人就可以向利息較低的金融機構或上市櫃租賃融資公司申請貸款，換句話說這些機構只願意接受擁有完整產權的不動產來承做抵押貸款。
管道二 (利息中)：
- 分別共有的不動產還可以尋求向民間借款(持分貸款或房屋二胎)的機會。
- 因為分別共有的不動產有單獨處分的特性，所有獨立的共有人(所有權人)，還是可以在自己持分的不動產上設定抵押給債權人，而不必經由他共有人的同意。
- 但也因為民間的債權人僅能在持分的不動產上設定抵押權，而非向金融機構的抵押權是設定產權完整的不動產上，加上民間債權人的資金取得成本較高，這也是為什麼訪間的民間二胎的利息才會遠高於銀行。
- 民法第819條第一款：「各共有人，得自由處分其應有部分」。條文中的應有部分就是在講持分的房屋土地。
管道三 (利息高)：
- 很遺憾的如果你的不動產為「公同共有」如果沒有全體共有人的同意，既不能向銀行貸款，連利息頗高的民間的房屋二胎也無法承作，原因如下。
- 民法第828條第三款：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」。這邊限制了公同共有的不動產，無法向分別共有持分的不動產一樣，可以靈活的自行處分(包含借貸、買賣)。
- 主因就是因為公同共有的不動產，無法在單獨共有人所持有的不動產上設定抵押權設定，所以才無法正常的以不動產來借款。
- 有些民間債權人，會因為借款人有公同共有的不動產，而願意提供小額的借款，但這種借款利息一定非常高，借款人需要特別小心。
| 民間貸款的條件 | 持分貸款 | 產權完整的貸款 |
|---|---|---|
| 利率(一順位) | 約1~2分 | 約0.8分~1.5分 |
| 利率(二順位以上) | 約1~2.5分 | 約0.8分~2分 |
| 手續費 | 約3~6% | 約3~6% |
| 預收利息 | 3個月 | 2~3個月 |
| 貸款成數 | 約80%~90% | 約80%~100% |
| 無法貸款的常見原因 |
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| 申請流程 | 依照民間貸款機構之規定 | 依照民間貸款機構之規定 |
持分民間貸款常見問題?
- 前順位的銀行貸款餘額較高，導致被駁回申請
- 持分共有人認為房屋市價扣除銀行貸款應該還有空間可以借款，但事實上仍會被民間債權人駁回申請。
- 例如該不動產房價市價為2000萬，第一順位有永豐銀行的房貸餘額仍有1200萬尚未清償，其中擁有持分1/2的所有權人只想找民間債權人來借款300萬，認為還有800萬的空間，一定會申請成功，但債權人還會考量到如果借款人無法還款時，在強制執行拍賣的程序上是否拿的回這300萬，而持分貸款在拍賣程序中可能會出現拍賣無實益的情形，導致只能撤回強制執行，而使債權人陷入無法繼續拍賣抵押物的狀況，所以就駁回了這個持分貸款的申請案件。
- 為什麼持分借款的條件比較差呢?
- 持分的房屋土地，常常還有其他共有人也住在裡面，這連帶也會影響到借款的條件如核貸金額及利率。
- 如果最後借款人想要把持分的房屋土地出售，會因為持分的產權並不完整，僅有少數的買方願意購買，甚至很多仲介也不願意簽委託銷售，大大降低了不動產變現的時間與機會，所以持分民間借的條件仍不如完整產權的民間借款。
民間持分貸款(房屋二胎)申請流程?
- 選擇民間貸款公司：根據需求選擇民間貸款機構，並先透過電話或line洽詢其借款的條件。
- 提出申請：交付貸款公司提前提供的應被文件清單中的所有資料。
- 審查：貸款機構將進行審核，主要針對房產土地價值的評估及借款人或保證人的還款能力。
- 對保：確定貸款額度、利率、還款方式及預計撥款的時間地點等。確認後就會正式簽立借貸契約及本票等。
- 抵押權設定：案件承辦人或借款人至地政事務所辦理抵押權設定登記。
- 撥款：抵押權設定完成後，即可撥款到借款人本人或其指定帳戶。
申請民間持分貸款(房屋二胎)準備文件有哪些?
- 身分證正本
- 建物及土地權狀正本
- 印鑑證明(請參考:印鑑證明是什麼？如何申請呢？)
- 印鑑章
- 貸款匯入的存摺封面影本
- 前順位房貸餘額證明(非必備)
- 還款能力之證明(非必備)
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