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實際案例分享（主角：皓皓＆爸爸。標的：爸爸在陽明山上的房子）
皓皓在家中排名老么，鬼靈精怪的點子特別多之外還懷有老闆夢，三年前剛用爸爸在陽明山上的房子向銀行貸款400萬（借款人為皓皓），傾盡身家財產在石牌開了一間酒吧，好在生意逐漸有起色，足夠支撐生活開銷並已償還一半的貸款（還剩下200萬尚未還清）。
然而，爸爸年事已高，近一兩年著手進行財產分配及規劃，父親希望百年後皓皓可以單獨繼承繼承這間陽明山的房子，雖然透過遺囑的方式指定由皓皓單獨繼承並可以免增土地增值稅，但想到外面還有一個失蹤的大兒子，也不確定嗣後會不會像皓皓主張特留分，最後爸爸還是決定用二親等買賣的方式，讓皓皓以不動產公告現值1000萬買下陽明山上的房子。但是因陽明山的房子還有房貸，且借款人為買方皓皓，加上二親等的買賣在遺產及贈與稅法被推定為贈與，所以在過程中買方皓皓還必須向轄區的國稅局陳報1000萬的價金有確實給付，因為皓皓的自有資金不足，尾款需向銀行貸款，而在買賣價金的準備上除了頭期款(當然頭期款低於244萬的個案，可以使用贈與也就是債務免除的方式)外，還需另行準備200萬先清償原本所借的貸款並塗銷該抵押權，屆時尾款的貸款才會是撥款到買方的戶頭，買方貸款也才會被國稅局認列是本買賣價金之給付。
分析案例
在本案例中有個常被忽略的細節需要特別注意！皓皓要買下的這間房子，但該房子有皓皓當初的房貸（借款人）且尚未全數清償，皓皓不管是拿現金還是部分貸款，皓皓必須給付1200萬才能取得該不動產（其中200萬是清償原貸款，1000萬是買賣總價金）。屆時在跟國稅局交代金流時才不會有問題。
為什麼是1200萬？
因為其中有200萬是用來清償原買方的貸款，1000萬才是真正匯給爸爸的買賣價金。
買賣標的如有買方直接為借款人的房貸(非賣方)，且買方在這次二親等買賣交易中需要向銀行貸款(買方如果有自備款1000萬，當然可以選擇不清償原房貸，直接將1000萬給付給賣方，就可以交代國稅局了)，買方還需另外準備買賣價金外的這筆房貸餘額款項(買賣前買方就借的房貸)，在清償自己所借的貸款後，買方這次的購屋貸款才會撥款至賣方的帳戶並做為買賣金流的一部分。
但如果該貸款是賣方自己做為借款人的貸款，就不會有上述的問題，因為買方的貸款會先行代償(一撥)賣方的貸款，餘額再撥入(二撥)賣方帳戶，這兩筆金流都算是買賣價金的一部分。
回歸到案例本身，這邊要提醒讀者，二親等買賣有一筆244萬元的贈與免稅額(債務免除)可以利用，因此皓皓可以選擇以下幾種方式：
實際案例分享（主角：皓皓＆爸爸。標的：爸爸在陽明山上的房子）
皓皓在家中排名老么，鬼靈精怪的點子特別多之外還懷有老闆夢，三年前剛用爸爸在陽明山上的房子向銀行貸款400萬（借款人為皓皓），傾盡身家財產在石牌開了一間酒吧，好在生意逐漸有起色，足夠支撐生活開銷並已償還一半的貸款（還剩下200萬尚未還清）。
然而，爸爸年事已高，近一兩年著手進行財產分配及規劃，父親希望百年後皓皓可以單獨繼承繼承這間陽明山的房子，雖然透過遺囑的方式指定由皓皓單獨繼承並可以免增土地增值稅，但想到外面還有一個失蹤的大兒子，也不確定嗣後會不會像皓皓主張特留分，最後爸爸還是決定用二親等買賣的方式，讓皓皓以不動產公告現值1000萬買下陽明山上的房子。但是因陽明山的房子還有房貸，且借款人為買方皓皓，加上二親等的買賣在遺產及贈與稅法被推定為贈與，所以在過程中買方皓皓還必須向轄區的國稅局陳報1000萬的價金有確實給付，因為皓皓的自有資金不足，尾款需向銀行貸款，而在買賣價金的準備上除了頭期款(當然頭期款低於244萬的個案，可以使用贈與也就是債務免除的方式)外，還需另行準備200萬先清償原本所借的貸款並塗銷該抵押權，屆時尾款的貸款才會是撥款到買方的戶頭，買方貸款也才會被國稅局認列是本買賣價金之給付。
分析案例
在本案例中有個常被忽略的細節需要特別注意！皓皓要買下的這間房子，但該房子有皓皓當初的房貸（借款人）且尚未全數清償，皓皓不管是拿現金還是部分貸款，皓皓必須給付1200萬才能取得該不動產（其中200萬是清償原貸款，1000萬是買賣總價金）。屆時在跟國稅局交代金流時才不會有問題。
為什麼是1200萬？
因為其中有200萬是用來清償原買方的貸款，1000萬才是真正匯給爸爸的買賣價金。
買賣標的如有買方直接為借款人的房貸(非賣方)，且買方在這次二親等買賣交易中需要向銀行貸款(買方如果有自備款1000萬，當然可以選擇不清償原房貸，直接將1000萬給付給賣方，就可以交代國稅局了)，買方還需另外準備買賣價金外的這筆房貸餘額款項(買賣前買方就借的房貸)，在清償自己所借的貸款後，買方這次的購屋貸款才會撥款至賣方的帳戶並做為買賣金流的一部分。
但如果該貸款是賣方自己做為借款人的貸款，就不會有上述的問題，因為買方的貸款會先行代償(一撥)賣方的貸款，餘額再撥入(二撥)賣方帳戶，這兩筆金流都算是買賣價金的一部分。
回歸到案例本身，這邊要提醒讀者，二親等買賣有一筆244萬元的贈與免稅額(債務免除)可以利用，因此皓皓可以選擇以下幾種方式：
- 頭期款:免除244萬的給付，自備200萬(清償自己原本的貸款)，尾款:向銀行貸款756萬，買下爸爸在陽明山上的房子
- 自備款只要200萬元
- 頭期款: 244萬真實給付(有自有資金)，自備200萬(清償自己原本的貸款)，尾款:向銀行貸款756萬，來買下該間房子
- 自備款要444萬元
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二親等買賣情況 1
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二親等買賣情況2
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二親等買賣情況 3 |
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| 第一期款項 |
免除給付244萬
(如賣方為兩個人持有就可免除給付488萬)
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免除給付244萬
(如賣方為兩個人持有就可免除給付488萬)
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有自備款 |
| 第二期款項 | 買賣價金較低，所以不需該款項 | 買賣價金訂得比較高，債務免除(贈與)還不夠 | 有自備款 |
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買方原貸款(借款人為買方)
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需先清償
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需先清償 | 可選擇不清償 |
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房型銀行貸款
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自備款不足的情況 | 自備款不足的情況 | 自備款充足，無須貸款 |
| 備註 | 適合沒有自備款且買賣成交價較低的案子 | 適合有部分自備款的買方 | 適合自有資金充沛的買方 |
全謹代書事務所建議您這樣做
在買賣房屋之前，必須先查明：
- 借款人是買方還是賣方。若借款人是買方，那在買賣價金的準備上需要特別注意。
- 買方原貸款的清償方式可以很靈活多元，例如先向其他親友借貸、透過買方自己不動產增貸、股票質押、保單借貸來清償等。
不動產移轉想要省稅確實是一件大哉問，若有相關疑慮，建議可委託專業代書替您量身規劃最適合的不動產移轉方式！
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