同系列文章搶先看：【出售繼承來的房屋，適用「財產交易所得」或「房地合一稅？】
未來要出售繼承來的房子，得考量到須繳一筆高額的房地合一稅，有沒有方式可以減輕稅收，由這一篇介紹！
房地合一稅減額外負擔須符合四要件
未來要出售繼承來的房子，得考量到須繳一筆高額的房地合一稅，有沒有方式可以減輕稅收，由這一篇介紹！
房地合一稅減額外負擔須符合四要件
財政部109年7月15日公告，應課稅所得可以扣除繼承取得房地之額外負擔 ( 實際負擔貸款餘額 - 繼承時房地現值 )，但必須符合以下所有條件：
- 在繼承房地時，同時繼承房貸餘額(並無限制房貸種類)
- 必須是向金融機構貸款(得由金管會認定的金融機構，按此查詢合法金融機構)，並非民間房貸，即便是租賃公司也不屬於金融機構，例如：中租迪和、裕融、和潤
- 貸款餘額確實是由繼承人負擔償還
- 貸款餘額超過繼承時的房地現值總和
符合以上條件後，這邊用案例說明會更清楚公告「扣除繼承取得房地之額外負擔」前後的具體差別。
因繼承取得的不動產有貸款，短期出售有機會適用20%稅率
但...文正並非自願承擔承貸，亦實在無力負擔放貸才選擇出售...
幸依財政部109年7月15日台財稅字第10904601200號令：「因繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還其本金及利息，致出售該房屋、土地者，列為所得稅法第14條規定，因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形，得適用20%稅率。」國稅局會依繼承人的收入狀況是否無法償還進行裁量。
故，依上述案例，若文正實為無力負擔，則其出售時之房地合一稅稅率可適用20%計算。
因此，我們在規劃未來傳承的不動產有房貸時，得考量子女是否能以承受額外房貸，以免需短期出售而付一筆高額的房地合一稅。
小蓮的先生大徽109年間過世，小蓮繼承大徽遺留之A房地後，隨即在110年出售，經國稅局核定應繳納房地合一稅120萬元。
案例說明
文正的父親在106年1月1日時購入一房地，文正在107時年繼承，繼承時房地現值合計400萬，文正併同繼承其父所遺留下的房地貸款餘額700萬。
110年時，文正以1000萬出售該房地時，出售時土地漲價總數額100萬。
110年時，文正以1000萬出售該房地時，出售時土地漲價總數額100萬。
房地合一稅該如何計算?
- 房地交易所得 = 售價1000萬 – 繼承時房地現值400萬 = 600萬
- 繼承取得房地之額外負擔 = 實際負擔貸款餘額700萬 – 繼承時房地現值400萬 = 300萬
手機版建議橫向閱讀喔！
| 所得額計算 | 房地合一稅額 | |
| 109.07.15財政部核釋前 | 房地交易所得600萬 – 土地漲價總數額100萬= 500萬 | 500萬*35%=175萬 (持有期間超過2年、小於5年，以稅率35%計算) |
| 109.07.15財政部核釋後 | 房地交易所得600萬 – 額外負擔300萬 – 土地漲價總數額100萬 = 200萬 | 200萬*35%=70萬 (持有期間超過2年、小於5年，以稅率35%計算) |
因繼承取得的不動產有貸款，短期出售有機會適用20%稅率
但...文正並非自願承擔承貸，亦實在無力負擔放貸才選擇出售...
幸依財政部109年7月15日台財稅字第10904601200號令：「因繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還其本金及利息，致出售該房屋、土地者，列為所得稅法第14條規定，因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形，得適用20%稅率。」國稅局會依繼承人的收入狀況是否無法償還進行裁量。
故，依上述案例，若文正實為無力負擔，則其出售時之房地合一稅稅率可適用20%計算。
因此，我們在規劃未來傳承的不動產有房貸時，得考量子女是否能以承受額外房貸，以免需短期出售而付一筆高額的房地合一稅。
小蓮的先生大徽109年間過世，小蓮繼承大徽遺留之A房地後，隨即在110年出售，經國稅局核定應繳納房地合一稅120萬元。
收到補稅單，小蓮偕同大姑到國稅局聲淚俱下地述說A房地是大徽於108年間以B房地為抵押擔保向銀行增貸500萬元購入，大徽是家中唯一經濟支柱，卻因意外事故驟然離世，全家生計陷入困境，無法支付龐大貸款，為求儘快脫手，原以530萬元購買之房地，只能以560萬元出售，實際上只賺30萬元，國稅局卻以房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數認定該房地取得成本僅200萬元，造成要補稅120萬元，實在難以接受。
承辦同仁通知納保官到場協助，納保官傾聽小蓮娓娓道出自大徽過世後，為了籌錢償還貸款，每天疲於奔命，以及生活中林林種種的無奈，除安慰其放寬心外，並請小蓮提示大徽以B房地抵押貸款支付A房地價金證明文件，以及小蓮繼承A房地後雖重新貸款亦先償還大徽原貸款之資料，再由國稅局審酌可否適用財政部109年7月15日台財稅字第10904601200號令規定，就小蓮實際負擔償還部分，自房地交易所得中減除。
小蓮提示資料後，經國稅局重新審酌小蓮所繼承之A房地，因債務餘額已超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且該債務確由小蓮負擔償還，可自系爭交易所得中減除，更正補稅金額為0
小編按：雖然有此例，但最終認定仍需依國稅局審理而定。
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