一、為什麼會有高額房地合一稅？
- 房地合一稅=(房地售價-取得成本)x稅率
- 取得成本=子女受贈時之(土地總公告現值+房屋現值)
- 子女受贈時之(土地總公告現值+房屋現值)會遠低於市價
- 案例：A先生於108年1月購買一間房屋，同年2月立即將該房產贈與給兒子，贈與時的土地公告總現值加房屋現值為 1000 萬元。113年3月，兒子決定將該房產出售，買賣價額為 2,500 萬元。
- 依據房地合一稅規定，持有五年以上未滿十年，稅率為20%。
- 兒子：房地售價（2,500 萬） - 取得成本（1,000 萬） = 1,500 萬元
- 應繳稅額 = 1,500 萬 × 20% =300 萬元(不考慮其他扣除成本，如代書費、仲介費的情況下)
二、如何有效降低房地合一稅？
方法一：自住免稅額及優惠稅率
受贈人及關係人需遷入戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年，就可享有自住優惠所得免稅額400萬，超過免稅額部分按優惠稅率課10%。
從上述案例來看，房地合一稅＝(房地售價- 取得成本-自住免稅額) ×10%=(2,500 萬-1200萬-400萬) ×10%=110萬，這時應繳稅額會從300萬降低為110萬。
延伸閱讀：【避免高額房地合一稅，家人過世前先遷戶籍回家可省400萬】
方法二：重購退稅
依據所得稅法第 14-8 條，重購退稅的條件：
- 5年內必須符合自用住宅規定，即沒有任何出租或作營業的情形。
- 土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是繼承人、配偶或未成年子女
- 購買和出售不動產所有權得是同一個人，例如：賣掉配偶名下房子後另以繼承人名義買進新房子，就不能退稅了。
- 不論是先賣後買還是先買後賣，出售舊屋與重購新屋的移轉登記時間需在2年內。
- 本人、配偶或是未成年子女的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，可在簽約買賣當時設好戶籍。
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透過先買新屋後賣舊屋的方式：房地合一稅可全額或按比例扣抵。
案例：兒子在113年1月先向B先生購買新屋，並在113年3月，將取得自父親A先生的房屋出售(113年1月-3月，在2年內完成移轉登記的時間)，並且皆設有戶籍，且未出租、營業或作其他用途。
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透過先賣舊屋後買新屋的方式：房地合一稅可全額或按比例退還。
案例：兒子反而在113年1月先將父親A先生贈與的房屋出售，而後在113年3月先向B先生購買新屋(113年1月-3月，在2年內完成移轉登記的時間)，並且皆設有戶籍，且未出租、營業或作其他用途。
三、透過贈與移轉不動產的優點
- 可以依照父母生前的意願，確保不動產傳承給指定的子女。
- 受贈人無償取得不動產，也就是子女無須有自備款及償還貸款的能力即取得該不動產。
- 如果未透過贈與移轉不動產，而是以遺囑將該不動產指定給特定子女，可能導致其他繼承人主張特留分受侵害。
- 受贈人即使為未成年子女也可透過贈與取得該不動產。
四、為何選擇贈與而不考量買賣或繼承？
延伸閱讀：【生前將土地、房子過戶給子女(孫子女)要多少費用？該用「贈與」還是「買賣」稅金最少？｜全謹代書】| 傳承方式 | 考量因素 |
| 贈與 |
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| 買賣 |
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| 繼承 |
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