出售繼承之房地，是以被繼承人(亡者)取得日期判斷是否適用「財產交易所得」或「房地合一稅」
詳細說明
- 如在105年1月1日「以後」出售繼承取得之房地，如係104年12月31日以前繼承取得者，一律適用財產交易所得(舊制)。
- 按照規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於【所有權轉移登記日】所屬年度【次年】5月底前辦理結算申報。
- 如在105年1月1日以後繼承取得，則依被繼承人取得該房地之時間點。
詳細說明
- 被繼承人於105年1月1日【以後】取得之房地，一律適用房地合一稅(新制)，繼承人出售後，應於完成【所有權移轉登記日之次日】起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。
- 被繼承人104年12月31日【以前】取得之房地，原則上適用財產交易所得(舊制)。惟繼承人出售時若符合所得稅法第4條之5第1項第1款自住房屋、土地之規定條件者(課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分按最低稅率10%課徵所得稅)，經計算後按新制課稅有利，也可以選擇房地合一稅(新制)申報。
舊制案例
- 詩涵在99年繼承其父90年購入房地(繼承時，房地現值合計300萬)，併同繼承其父所遺留下的房地貸款餘額600萬。109年詩涵以1000萬元出售該房地時(出售時房屋評定現值為100萬、房地現值400萬)。適用舊制該如何計算房地之課稅所得?
- 房地交易所得 = 售價1000萬 – 繼承時房地現值300萬 = 700萬
- 繼承取得房地之額外負擔 = 實際負擔貸款餘額600萬 – 繼承時房地現值300萬 = 300萬
- 應課稅所得 = (房地交易所得700萬 – 額外負擔300萬) x
新制案例
- 文正在107年繼承其父105年購入房地(繼承時，房地現值合計300萬)，併同繼承其父所遺留下的房地貸款餘額600萬。109年文正以1000萬出售該房地時(土地漲價總數額100萬)。適用新制該如何計算房地之課稅所得?
- 房地交易所得 = 售價1000萬 – 繼承時房地現值300萬 = 700萬
- 繼承取得房地之額外負擔 = 實際負擔貸款餘額600萬 – 繼承時房地現值300萬 = 300萬
- 應課稅所得 = 房地交易所得700萬 – 額外負擔300萬 – 土地漲價總數額100萬 = 300萬
特殊舉例
奧羅拉於103年5月1日購買取得信義區房地，106年2月1日因腦癌死亡。由配偶菲力繼承，菲力於107年5月1日因肝病死亡，由其子梅林繼承。
奧羅拉於103年5月1日購買取得信義區房地，106年2月1日因腦癌死亡。由配偶菲力繼承，菲力於107年5月1日因肝病死亡，由其子梅林繼承。
- 梅林於日後出售該房地，因被繼承人菲力取得日期為102年2月1日，應適用於新制。
- 若奧羅拉死亡時，房地是由梅林所繼承，因為被繼承人奧羅拉是103年5月1日取得，梅林日後出售時，原則上適用舊制。
- 惟符合所得稅法第4條之5地1巷第1款自住住宅、土地之規定條件者且較有利，得選擇新制。
注意事項
個人出售繼承取得之房地，如適用房地合一新制，即使虧損，仍應於完成所有權轉移登記日之次日起算30日內填妥申報書，並檢附契約書及相關證明文件，向所轄稽徵機關辦理申報以免受罰。
.png)