代書跟地政士是什麼？承辦的業務及內容？-全謹代書事務所

代書的工作內容，主要為土地登記業務。由於我國對於不動產的管理制度採「登記制度」，地政機關會有權利變更的紀錄。而自然人、法人則持有權利證明（所有權狀、他項權利證明）所以凡舉關於不動產權利的變動，都需要代書的協助。
代書是什麼?

代書就是地政士，兩種名稱是同一種職業。代書、民間代書、地政士、土地登記專業代理人，是一個自日式時代就存在的特有行業之一。凡是有關房地產買賣、登記相關業務者在當時會稱為「司法書士」或「行政書士」。
在78年土地法修正時將其改名為「土地登記專業代理人」，之後又於90年10月通過地政士法後，改稱為「地政士」。
民間代書是一種專門性的職業，因為早期有許多工部分的申請書或程序是一般普羅大眾所不熟悉的，其主要的工作內容是在為民眾代筆。

代書承辦的業務有什麼?

早期對代書的觀念會有幫忙喬房子或土地的事情，甚至有些人會以為代書就是仲介、會借貸放款等。追根究柢，代書的主要工作是「代為辦理不動產交易的法律文件申請及其相關服務。」
隨著時代改變與不動產的法規越來越完善，同時也越來越複雜與專業，政府也一併建立了「地政士」的證照制度。若沒有受過相當的訓練與具備豐富的專業知識，是沒有辦法取得地政士資格與開業的。
在歐美國家並沒有代書一職，他們會由律師來行使這些在臺灣或日本常見的代書工作，由此可見代書在不動產的領域須具備專業性。

代書的工作內容有什麼?

主要內容為提供土地和不動產交易的法律文件申請代辦等相關服務，包括代理申請土地登記、土地測量，與土地登記有關之稅務、公證、認證、土地法規規定之提存、撰擬不動產契約或協議之簽證及其他與地政業務有關等事項，其中稅務服務包括贈與稅、遺產稅及不動產買賣涉及的所得稅、增值稅等諮詢服務。

代理申請土地登記事項。
代理申請土地測量事項。
代理申請與土地登記有關之稅務，贈與稅、遺產稅以及不動產買賣涉及的所得稅、增值稅事項。
代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
代理申請土地法規規定之提存事項。
代理撰擬不動產契約或協議事項。
不動產契約或協議之簽證。
代理其他與地政業務有關事項。

不動產土地或是房屋的買賣，雖然代書費用可能由其中的一方支付，但是此時代書的角色是雙方代理人，基於公正第三人立場維護買賣雙方應有權益，主要協助案件登記甚或是買方貸款的協辦及抵押權設定，賣方原貸款的清償及抵押權塗銷等。
我為什麼需要找代書?
除了執照與專業之外，一位優秀的代書所能提供的服務與價值，不僅僅是代辦不動產文件申請等行政作業而已。凡舉處理不動產過程中每個環節都必須以中立且縝密的角度來審視產權文件及履約保證，把關雙方的交易安全，提供專業的不動產稅務建議給您節稅，也與銀行連繫取得最佳的貸款方案等。
如何挑選優良的代書?

有合格的地政士專業證照
有實體辦公室與店面
收費透明公開不會加收費用
辦理案件經驗足
有專業的知識與用心的服務

代書通常如何收取費用?

以一般繼承或贈與登記案件為舉例，代書的主功能為受託人，以善良管理人協助委託人完成土地登記及相關地方稅或國稅的申報，並收取相關執行業務時的費用，此費用就稱之為代書費。
代書通常會先根據案件進行報價，事先會收取費用才開始進行案件，待案件結束後會依照實際執行的項目核實金額，多退少補。無論最後代書完成哪些項目都一定會提供代書費用明細給委託人請款。若有遺漏未登載，委託人可以主動向事務所索取。
在早期因政府沒有加以管制，民眾會被超收代書費。後來政府制定了代書的證照制度與收費標準，代書的收費才漸趨於公定價。代書費可大可小，通常會影響費用的原因有：案件複雜度、各縣市平均消費、代書的經歷、名氣、事務所定價等。為了符合公平交易原則，代書並沒有通一制定金額，只有普遍的行情落點。因此找尋合適的代書是也是需要費時的。

代書過戶的流程

簽約：雙方實體見面確認身分，確認是否為該筆不動產的所有權人，查看建物或土地的正本權狀，針對買賣的價格、付款方式、其他附加條件等契約內容進行討論，達成共識後記錄下來。雙方在代書見證下簽名用印，也可先支付訂金或是其他簽約款項。
用印：如沒有找代書，當事人就必須在地政事務所、稅捐稽徵處、鄉鎮市公所和銀行間來回奔波。如有找代書，雙方只要在代書的事務所完成申報書或申請表的用印，並提供身分證件、建物或土地權狀等相關資料即可。
完稅：完成稅務繳納，無論是契稅、土增稅，買賣雙方都可以交給代書代繳，而後結案一併請領。
交屋：買方取得新權狀，賣方辦理抵押權塗銷，買方支付尾款、取回本票，賣方核對金額、進行房屋點交，並由買賣雙方協調支付代書費用。

延伸閱讀：