.png)
賣方適用「財產交易所得」或「房地合一稅」?
| 賣方購入不動產時間點(過戶日) | 適用稅制 | 申報時間點 |
|---|---|---|
| 104年12月31日前 | 財產交易所得 (俗稱:舊制) | 將財產交易所得併入過戶日次年度之綜合所得(五月份報稅) |
| 105年1月1日後 | 平日價房地合一稅 (俗稱:新制) | 過戶日之次日起算30日內申報(與綜合所得稅分離課稅) |
出售繼承之房地，以被繼承人(亡者)取得日期判斷是否適用「財產交易所得」或「房地合一稅」?
- 如104年12月31日以前繼承取得者，一律適用財產交易所得(舊制)。
- 如105年1月1日以後繼承取得，則依被繼承人取得該房地之時間點。
- 被繼承人於105年1月1日【以後】取得之房地，一律適用房地合一稅(新制)
- 被繼承人104年12月31日【以前】取得之房地，原則上適用財產交易所得(舊制)。惟繼承人出售時若符合所得稅法第4條之5第1項第1款自住房屋、土地之規定條件者(課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分按最低稅率10%課徵所得稅)，經計算後按新制課稅有利，也可以選擇房地合一稅(新制)申報。
財產交易所得有兩種申報方式
| 核實認定 (可以證明取得成本) |
標準認定 (無法證明取得成本) |
|
|---|---|---|
| 適用條件 |
|
|
| 公式 |
|
|
財產交易所得，核實認定案例
112年謝先生出售天母房屋土地，於113年度申報綜合所得稅時，會增加多少綜合所得總額?
出售價格 = 2300萬 、 買入價格(可舉證) = 1900萬、取得房屋之相關必要費用 = 先不計
出售時房屋評定現值 = 484,279 、 出售時土地公告現值 = 10,367,529
房地比 = 484,279 / (484,27+10367,529) = 0.0467
財產交易所得額 = [ 賣出價格 - 買入價格 - 取得房屋之相關必要費用(須有憑證) ] x 房地比
= 4,000,000 x 0.046
= 184,000
出售價格 = 2300萬 、 買入價格(可舉證) = 1900萬、取得房屋之相關必要費用 = 先不計
出售時房屋評定現值 = 484,279 、 出售時土地公告現值 = 10,367,529
房地比 = 484,279 / (484,27+10367,529) = 0.0467
財產交易所得額 = [ 賣出價格 - 買入價格 - 取得房屋之相關必要費用(須有憑證) ] x 房地比
= 4,000,000 x 0.046
= 184,000
- 184,000併入謝先生111年個人綜合所得總額
圖解網路申報
財產交易所得稅不像薪資所得一樣系統會自動帶入，需要納稅義務人手動新增。請先進入網路申報所得稅的網站並登入，接續進入以下圖解步驟。
【核實認定】
▼步驟1：在填寫所得右上角點選綠色「新增所得資料」，會跑出新增所得資料的選項。
▼步驟2：點選所得種類
【核實認定】請點選 【財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)】
▼步驟3：點選所得格式
▼步驟4：填入實際資料
【核實認定】在「買入即賣出房地價格是否劃分」的地方點選【否】。也就是收入總額=出售總價。
▼步驟5：【核實認定】也就是【財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)】
在出現「修改房屋/土地現值」的地方跳出新的選項。
如何查詢出售時「房屋評定現值」及「土地公告現值」？
=>可從印花稅單或契稅單或公契查之(三則一)
▼房屋=建物
.png)
▼土地
.png)
▼步驟6：
點選「輸入必要的費用及成本」會跳出要您填入所有分項的費用。請在依照收據或單據填寫。
【原始取得成本】就是【買入】的總價。
【其他】就是沒有在上面欄位的其他類金額。要有正式的單據才能列報。
步驟7：填完後按完成登錄，就會跳出通知您需要檢附的資料。
步驟8：確認無誤後會回到主畫面 就會有新的一欄有出售的房屋所得。申報完成！
【無法證明取得成本】
步驟1：在填寫所得右上角點選綠色「新增所得資料」。會跑出新增所得資料的選項。
步驟2：點選所得種類
請點選【財產交易所得(房屋-無法證明取得成本者適用)。】
▼步驟3：點選所得格式
下拉選取房屋座落的地點，每個地區會不一樣。【無法取得成本者】
▼步驟4：
請填入「出售」該不動產時建物的房屋評定現值。可從印花稅單(建物)或契稅單或建物公契查之(三則一)
▼步驟5：
點選新增後，申報完成！
接下來的部分就是原本申報所得稅的方式，選擇採取標準扣除額或是列舉扣除額，應付的資料上傳至國稅局，就完成財交稅申報了！