實際案例
爺爺名下有一棟市值1600萬的透天厝，夢想買一棟透天厝當假日別墅的孫女決定向爺爺買下，而疼愛孫女的爺爺一口價以400萬賣給孫女，孫女驚喜之餘也擔心會不會有二等親買賣、贈與稅的爭議……。
國稅局如何判定近親買賣
國稅局判斷近親買賣是否須課徵贈與稅主要有四項關鍵：
1. 付款事實
根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產買賣原則上須課徵贈與稅，但「能提出以支付價款之確實證明，且該筆支付款項非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者不在此限」，孫女能證明有付款事實（例如：匯款單），國稅局才會認定這是買賣行為，而非無償贈與。
2. 房地產以時價為基礎
根據《遺產及贈與稅法》第5條第2款規定，「財產之移動，以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分以贈與論。」也就是說，爺爺就算再疼愛孫女，希望用低價將透天厝以半買半相送的方式賣給孫女，也必須視房屋時價訂定合理價格，並使孫女支付的金額高於、等於房地產時價，以免孫女必須額外支付贈與稅。
P.S.房地產價值是以「時價」為準（土地公告現值＋房屋評定現值）
| 土地公告現值 | 房屋評定現值 | 買價 | 差額 | 是否需繳贈與稅 |
|---|---|---|---|---|
| 470萬 | 50萬 | 400萬 (買價<時價) |
-120萬 (400-470-50) |
O |
| 370萬 | 30萬 | 400萬 (買價=時價) |
0萬 (400-370-30) |
X |
| 370萬 | 20萬 | 400萬 (買價>時價) |
+10萬 (400-370-20) |
X |
透過【生前將土地、房子過戶給子女要多少費用】這篇文章我們也了解到還能進一步透過「贈與免稅額」每年244萬的額度，降低買房時實際需要支付的價金！
| 土地公告現值 | 房屋評定現值 | 贈與免稅額 | 節稅後實際買價 |
|---|---|---|---|
| 470萬 | 50萬 | 244萬 | 276萬 |
| 370萬 | 30萬 | 244萬 | 156萬 |
| 370萬 | 20萬 | 244萬 | 146萬 |
3. 買方資金來源
如同第一點所述，二親等買賣支付的價金不得由出賣人貸與或提供擔保向他人借得，否則須課徵贈與稅。由此可知，此情境下孫女的購屋資金來源不得為以下情況之一
- 匯款給爺爺之前，孫女帳戶收到一筆400萬款項入帳，且孫女無法說明資金性質與來源，如此一來會被推論為「虛偽金流」，非孫女的自有資金，須課徵贈與稅。
- 孫女向爺爺借錢，再用借來的款項向爺爺買下透天厝，此情況「視同贈與」。
- 孫女以爺爺名下的房產作為抵押物向銀行、保險公司貸款，仍「視同贈與」。
4. 賣方資金去向
二親等買賣後，買賣雙方日後的帳戶都會被國稅局列管，如未來有不合理的異動，有可能會被國稅局發單請民眾解釋。換言之，國稅局會持續追蹤爺爺收到孫女支付的400萬後，資金何去何從：國稅局可行文至銀行要求提供爺爺帳戶金流明細，若經查發現400萬匯還給孫女，抑或是匯到孫女貸款還款帳戶中，替孫女償還貸款，也會間接證明這是一場「假買賣，真贈與」。
若被認定為「假買賣，真贈與」除了可能被課徵10%至20%的贈與稅外，也可能按《遺產及贈與稅法》第46條規定，處以漏稅額1至3倍罰鍰，並依照《稅捐稽徵法》第41規定，追究逃漏稅的刑事責任。
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